2021年1月25日，上海市房管局表示，法拍房將納入限購范圍，購買法拍房需具備本市購房資格。

上海樓市調(diào)控再出新招后，靜安區(qū)一處將于3月8日拍賣的房產(chǎn)，在公拍網(wǎng)上“限購”字樣明顯。

而法拍房掛拍量高居全國第一的重慶，現(xiàn)狀到底如何？

法拍房究竟有何利弊？購買法拍房應(yīng)當(dāng)注意什么？

俗稱為“法院拍賣的房產(chǎn)”的法拍房，原房主因商業(yè)貸款逾期、違法犯罪沒收以及無主認(rèn)領(lǐng)等都可產(chǎn)生。

2020年初期，保利高爾夫花園一獨(dú)棟別墅首次拍賣，起拍價1153.775萬元，相當(dāng)于評估價的7折。

此前不久，2019年12月，來福士廣場一高層豪宅進(jìn)行司法拍賣，經(jīng)過94次競價，最終以1153.9528萬元(評估價的7折)成交。

2019年來，重慶法拍房成交進(jìn)入高峰期。

據(jù)了解，法拍房在拍賣過程中，通常會出現(xiàn)評估價、保留價和起拍價3個價格。

評估機(jī)構(gòu)出具的價格，大部分低于市場價。

保留價是成交價格的底價，由法院參照評估價確定。

若競買人的最高應(yīng)價沒有達(dá)到保留價，就會流拍。同時，房產(chǎn)可以拍賣3次，每次流拍后保留價最高能降價20%。

價格較低，正是法拍房的最大優(yōu)勢。

重慶法拍房

據(jù)法拍房機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，重慶高居全國城市法拍房掛拍量之首，并超過第二名成都3000多套。

這意味著，重慶近一年就要拍賣19873套房產(chǎn)，平均每天約要賣出50套。

那么，重慶的法拍房為什么這般多呢？

首先，大批房產(chǎn)投資客進(jìn)入重慶，也有抵押房產(chǎn)套取資金經(jīng)商等現(xiàn)象，尤其是去年疫情沖擊下，部分人的財產(chǎn)受到損失。

其次，包括晉愉、申基、銀星、典雅、大川等一些房地產(chǎn)公司也進(jìn)入了破產(chǎn)峰期。

此外，重慶的法拍房成交率遠(yuǎn)低于北京和上海。導(dǎo)致同一房產(chǎn)實(shí)際會被法院多次拍賣，數(shù)據(jù)應(yīng)該存在虛高情況。

重慶法拍房掛牌量全國第一

被部分業(yè)內(nèi)人稱為“樓市毒瘤”的法拍房，到底有哪些問題？

首先，房主騰房、清場可能存在的問題。

法院拍賣，只是房產(chǎn)的所有權(quán)，而不負(fù)責(zé)其使用權(quán)，“法院不負(fù)責(zé)清場交付”，萬一住戶不予配合就較為麻煩。

而一個月前的2021年1月21日凌晨5點(diǎn)，廣州越秀區(qū)的一處法拍房主砸壞門窗，因?yàn)槭帜么_權(quán)裁定書，卻與租客、收租房幾番扯皮，警方也調(diào)節(jié)無效，只得走司法途徑。

去年8月，重慶的但女士買下一套56萬的法拍房，入住時還遭原業(yè)主砍傷。

其次，長期租約問題。

我國《合同法》的“買賣不破租賃”原則之下，法院在決定拍賣之前已存在的租賃關(guān)系，受法律保護(hù)。

法院一般會在房產(chǎn)拍賣信息中標(biāo)注有租約信息，但有時并未注明租約時限。

第三，房款、稅費(fèi)、物管費(fèi)等問題。

法拍房不能按揭付款，要求一次性付清全款。

法拍房多為二手房，通常要求買家參考二手房承擔(dān)全部稅費(fèi)，而若原房主為企業(yè)，稅費(fèi)會更復(fù)雜，也較高。

此外，前房主拖欠的物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等需繳清。

更令人驚恐的是，據(jù)稱目前法拍房已形成一條完整產(chǎn)業(yè)鏈，有黑心輔拍機(jī)構(gòu)專門騙定金、押金。

因此，相關(guān)律師建議，競買人最好在報名前聯(lián)系法院、實(shí)地調(diào)查，充分了解拍賣標(biāo)的糾紛情況。

司法拍賣不同于商業(yè)拍賣。競買人應(yīng)事先確認(rèn)具有購房資格，無購房資格的需承擔(dān)悔拍等法律后果。

因?yàn)楦偱某晒?，保證金會轉(zhuǎn)移到法院的支付寶賬戶中，如果競拍到商品沒有付余款，買受人悔拍后不僅保證金不予退還，而且還有可能補(bǔ)原拍賣價款造成的差價。

上海樓市調(diào)控加碼后，重慶法拍房市場能否逐漸規(guī)范？

在更多更有效措施實(shí)行前，購房朋友選擇法拍房顯然需要特別注意。

·THE END·

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