土地壟斷不僅是壟斷，而且是迄今為止最大的壟斷，是一種永久的壟斷，是所有其他壟斷形式之母。

——溫斯頓·丘吉爾

財(cái)報(bào)季剛過，今天來講幾家“兇猛”的房企。

一家凈利潤(rùn)以翻兩番的速度增長(zhǎng)，一家剛剛迎來百億級(jí)的險(xiǎn)資入股，還有一家頂別人五家。

一

天津市有且只有一家世界500強(qiáng)企業(yè)，是地方國(guó)企——天津物產(chǎn)。

它是天津市最大企業(yè)（按營(yíng)收排名），依照《財(cái)富》雜志列出的數(shù)據(jù)，2017年該公司營(yíng)業(yè)收入665.8億美元，凈利潤(rùn)1.2億美元。

但天津市最賺錢企業(yè)（按利潤(rùn)排名）另有其人，也就是本節(jié)的主角——融創(chuàng)中國(guó)。2017年年報(bào)顯示，該公司營(yíng)收658.7億人民幣，凈利潤(rùn)116.6億人民幣。 *2017年，融創(chuàng)中國(guó)總部從天津搬往北京，目前是雙總部辦公，但集團(tuán)官網(wǎng)上的總部地址仍為天津。

按照2017年美元兌人民幣平均匯率6.75計(jì)算，天津物產(chǎn)的營(yíng)收是融創(chuàng)的近7倍，而利潤(rùn)只有融創(chuàng)的十五分之一。

2016年的時(shí)候還不是這樣。

那年，天津市最賺錢企業(yè)是渤海銀行，而融創(chuàng)的營(yíng)收排在全市第20名左右，利潤(rùn)排在前5名開外。（只計(jì)總部在天津的企業(yè)）

要知道，在中國(guó)，如果某省最賺錢的企業(yè)是銀行，這把交椅幾乎是無法撼動(dòng)的。因?yàn)檫@家銀行影響著一省乃至全國(guó)的金融穩(wěn)定，不允許出亂子，在此基礎(chǔ)上，不管省內(nèi)其他行業(yè)如何興衰，銀行總是不急不緩地向前發(fā)展。

大到北京的工商銀行、上海的交通銀行，小到重慶的重慶農(nóng)商行等等都是如此。

唯有天津這座直轄市生了變數(shù)：融創(chuàng)異軍突起，2016年凈利潤(rùn)29.4億，2017年凈利潤(rùn)116.6億，翻了兩番，一舉奪過利潤(rùn)冠軍。

看看增長(zhǎng)曲線，童話故事都不敢這么寫。

你可能會(huì)問：等一下，融創(chuàng)不是2017年投資樂視虧大了嗎？

是啊，這才是最妖異的地方。

按照董事長(zhǎng)孫宏斌在2017年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上的說法：對(duì)樂視我們?nèi)ツ?計(jì))提了165.5億(損失)，你還怎么壯士(斷臂)？腦袋都砍了。

2017年，融創(chuàng)稅前凈利潤(rùn)153.6億，若是沒有樂視這一出，則是319.1億，按照所得稅占三成左右估算，凈利潤(rùn)率將達(dá)到34%，甚至高于騰訊阿里等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。

當(dāng)然，“假如做對(duì)所有選擇”是個(gè)不切實(shí)際的幻想。老孫自己也說：做生意是有輸有贏的，不可能每件事都贏。十件事中，八件贏了，兩件輸了，這公司就很好了。

那我們就來看看，融創(chuàng)做對(duì)了什么，以至于“砍了腦袋”都能利潤(rùn)翻兩番。

簡(jiǎn)單來說，融創(chuàng)做對(duì)了兩件事，一是瘋狂拿地，二是瘋狂并購(gòu)。請(qǐng)注意，這里“瘋狂”形容的是增速，而不是心態(tài)。雖然外界認(rèn)為融創(chuàng)尤其是孫宏斌確實(shí)瘋狂，但管理層自認(rèn)為決策還是很穩(wěn)健的。

其實(shí)兩件事就是一件事，按孫宏斌的說法：房地產(chǎn)呢，買股權(quán)就是買(土地)項(xiàng)目。不過我們還是分開講。

先說瘋狂拿地，最近五年，融創(chuàng)的土地儲(chǔ)備增長(zhǎng)情況如下：

融創(chuàng)年報(bào)里寫著，“2016年抓住市場(chǎng)機(jī)遇補(bǔ)充大量?jī)?yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備”“超過96%位于一線、二線及環(huán)一線城市”“2017年，在充足高質(zhì)量土地儲(chǔ)備的支持下，本集團(tuán)持續(xù)加大推盤力度，合同銷售金額同比增長(zhǎng)約140.3%。”

也就是說，2016年土地儲(chǔ)備激增，奠定了融創(chuàng)2017年的業(yè)績(jī)。依此邏輯，2017年土地儲(chǔ)備再度激增，也預(yù)示著2018年的業(yè)績(jī)。

不過，兩年之間尚有一點(diǎn)點(diǎn)差別。2017年土地市場(chǎng)偏熱偏緊，公開市場(chǎng)買地不劃算，于是融創(chuàng)更多在用另一種方式拿地。

這就說到了第二件事，瘋狂并購(gòu)。

其實(shí)“融創(chuàng)一直以收并購(gòu)作為增加土(地)儲(chǔ)(備)的主要模式”（執(zhí)行董事汪孟德原話），只不過2017年其勢(shì)尤烈，失敗典型是上文提到的樂視，成功典型則是萬(wàn)達(dá)。

去年7月，融創(chuàng)以438.4億收購(gòu)萬(wàn)達(dá)商業(yè)旗下14個(gè)文旅城91%的權(quán)益，年內(nèi)得到其中13個(gè)（對(duì)價(jià)402.1億）的控制權(quán)。

這帶來了什么呢？

1.2017年，融創(chuàng)新增土地儲(chǔ)備6764萬(wàn)平方米，而萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目帶來了5897萬(wàn)平米土地儲(chǔ)備；（二者不是包含關(guān)系）

2.2017年，融創(chuàng)交付物業(yè)總面積486.0萬(wàn)平米（對(duì)應(yīng)銷售收入597.5億元），其中萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目交付182.7萬(wàn)平米；

3.融創(chuàng)“文旅業(yè)務(wù)收入及其他收入”（新增領(lǐng)域）從2016年的0.1億增長(zhǎng)至2017年的24.0億，基本來自萬(wàn)達(dá)文旅城；

根據(jù)2和3保守估計(jì)，融創(chuàng)去年?duì)I收658.7億中，三分之一來自收購(gòu)的萬(wàn)達(dá)文旅城項(xiàng)目。

但這600多億營(yíng)收還要扣除500多億銷售成本，所以最后貢獻(xiàn)的“小目標(biāo)”也不算多，更大頭的是下一項(xiàng)。

4.評(píng)估13個(gè)文旅城，屬于融創(chuàng)權(quán)益的資產(chǎn)凈值為607.6億，而收購(gòu)的現(xiàn)金代價(jià)只有402.1億，中間差出的205.5億，計(jì)入此次收購(gòu)的收益。

也就是說，銷售收入之外，融創(chuàng)在“其他開支及虧損”等科目里因?yàn)闃芬晸p失了165.5億，同時(shí)在“其他收入及收益”里因?yàn)槿f(wàn)達(dá)增加了205.5億。

一年之前，簽約之時(shí)，王健林曾說：“(此次交易)使融創(chuàng)財(cái)務(wù)報(bào)表合并的收入和利潤(rùn)大漲，預(yù)期兩年左右，可以助力融創(chuàng)進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)收入前兩名。”后半句話還不能確定，但前半句話確實(shí)不是虛言。

或許后半句也不是虛言。

2017年，融創(chuàng)合同銷售金額躍居行業(yè)第4，僅次于碧桂園、萬(wàn)科和恒大，而2016年它還排在第7，2015年在第9。

2017年，融創(chuàng)土地儲(chǔ)備躍居行業(yè)第3，僅次于恒大和碧桂園，土地位置還普遍更好，而2016年它在第6，2015年在前10名開外。

身處第二梯隊(duì)的融創(chuàng)，正在向第一梯隊(duì)急速邁進(jìn)。

擋在它面前的唯一一個(gè)問題，是現(xiàn)金流。15年前，同樣是孫宏斌創(chuàng)辦的天津房企，當(dāng)順馳叫板萬(wàn)科，宣稱中長(zhǎng)期做到全國(guó)第一時(shí)，王石曾經(jīng)反駁：不可能這么快超過萬(wàn)科，是不是要注意控制風(fēng)險(xiǎn)？

2006年，順馳倒在了資金斷流面前。如今，同樣的配方，熟悉的味道，人們也對(duì)融創(chuàng)的現(xiàn)金流分外擔(dān)心。畢竟，去年800億的并購(gòu)資金不是白來的，融創(chuàng)的負(fù)債總額一直在激增。

但由于預(yù)收賬款作為負(fù)債入賬等原因，房企普遍資產(chǎn)負(fù)債率很高。2017年，萬(wàn)科的資產(chǎn)負(fù)債率是84%，恒大是86%，碧桂園是89%，這樣看來，融創(chuàng)的90%也沒有格外嚇人。只是“800億收購(gòu)+翻倍增長(zhǎng)+孫宏斌”顯得比較可怕。

今年3月底融創(chuàng)公布2017年年報(bào)之后，多家券商首次對(duì)融創(chuàng)股票給出“買入”評(píng)級(jí)，此前，他們的態(tài)度一直在“持有”“減持”“中性”“賣出”之間徘徊，理由主要是資金問題。至今，仍有人認(rèn)為融創(chuàng)是強(qiáng)弩之末，理由也是資金問題。

是券商看錯(cuò)了嗎？是融創(chuàng)賭對(duì)了嗎？奇跡上演了半場(chǎng)，還有下半場(chǎng)才能看出分曉。

8月31日，融創(chuàng)中國(guó)公布2018年上半年業(yè)績(jī)，營(yíng)收增長(zhǎng)215%，凈利潤(rùn)又翻了近兩番。孫宏斌現(xiàn)場(chǎng)吆喝：“建議我們的合作伙伴把土地賣給我們，拿錢去買我們的股票，這樣收益更高。”

從接下來一周的融創(chuàng)股價(jià)來看，市場(chǎng)并不買賬。

二

除了融創(chuàng)，還有很多房企突飛猛進(jìn)。

誕生于廊坊市固安縣的華夏幸福，一直是“產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商”的代表，緊跟國(guó)家區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，深度參與PPP（政府和社會(huì)資本合作）項(xiàng)目建設(shè)和開發(fā)，宣稱“國(guó)家提倡什么，我們就做什么，國(guó)家手指向哪里，我們就去那里布局”。

也就是說，和其他房企不同，華夏幸福的核心客戶是政府。

2015年，該公司迎來了高光時(shí)刻?！毒┙蚣絽f(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》發(fā)布，相關(guān)政策加速落地，而華夏幸福在京津冀區(qū)域受托開發(fā)面積已經(jīng)超過2000平方公里，受益匪淺。當(dāng)年，華夏幸福銷售金額邁進(jìn)了全國(guó)房企前十名的門檻。

2017年，華夏幸福再次迎來了它的高光時(shí)刻。雄安新區(qū)橫空出世，這支歲月靜好的大藍(lán)籌突然就成了雄安第一概念股，機(jī)遇與壓力齊至。

這樣講述顯得華夏幸福是坐等天恩雨露，當(dāng)然不是，餡餅是留給張好嘴的人的。

按照中金公司的評(píng)價(jià)，該公司有三大優(yōu)勢(shì)：一、嗅覺敏銳，卡位精準(zhǔn)；二、擁有全球最大的產(chǎn)業(yè)發(fā)展團(tuán)隊(duì)；三、成功案例和資源積累豐富。據(jù)此，中金公司甚至持續(xù)將華夏幸福作為A股地產(chǎn)板塊首推標(biāo)的。

除了券商，險(xiǎn)資同樣看中這家公司。今年7月，平安資管豪擲137.7億成為華夏幸福第二大股東。而華夏幸福則承諾，以2017年歸母凈利潤(rùn)為基數(shù)，在2018年、2019年、2020年凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率分別不低于30%、65%、105%。

從京津冀到長(zhǎng)三角、珠三角，從中原城市群再到東南亞（來自“一帶一路事業(yè)部”），華夏幸福一步步推進(jìn)中。

又一家第二梯隊(duì)房企，在猛追第一梯隊(duì)。（當(dāng)然，也有人說它是強(qiáng)弩之末）

然后第一梯隊(duì)就冒出來一位，告訴所有人，你大爺還是你大爺。

8月28日，恒大發(fā)布2018年中期業(yè)績(jī)，營(yíng)收3003.5億，同比增長(zhǎng)59.8%，凈利潤(rùn)530.3億，同比增長(zhǎng)129.3%，總資產(chǎn)等多項(xiàng)數(shù)據(jù)創(chuàng)行業(yè)最高紀(jì)錄。

530億凈利潤(rùn)有多恐怖呢？這個(gè)數(shù)字大于碧桂園、萬(wàn)科、融創(chuàng)、保利地產(chǎn)、綠地、華夏幸福的凈利潤(rùn)之和。

“我們相當(dāng)于前五家房企利潤(rùn)的總和，這不是一般的地產(chǎn)商想學(xué)就能學(xué)的。”恒大總裁夏海鈞輕描淡寫地說出這句話，卻給人睥睨天下之感。

第一梯隊(duì)的房企也在飛奔。

三

跑什么呢？

有人說他們“蒙眼狂奔”，有人說他們“末日狂奔”，由于房?jī)r(jià)高昂，想必公眾對(duì)這些房企也沒什么好評(píng)價(jià)。

小巴卻沒有批判房企的心情。

你以為是孫宏斌們、許家印們?cè)隍?qū)趕房地產(chǎn)市場(chǎng)嗎？不，是房地產(chǎn)市場(chǎng)在驅(qū)趕許家印、孫宏斌。財(cái)報(bào)、業(yè)績(jī)，所有人都盯著呢，前人田地后人收，你做不好就被超過，被淘汰。

這些翻手覆手百億資金的商業(yè)大佬，并不是房地產(chǎn)業(yè)的主人，而是房地產(chǎn)業(yè)的奴隸。他們也是“房奴”。

最近幾年，房地產(chǎn)業(yè)的集中度日趨明顯。一年之前，孫宏斌說，這是大公司的鉆石時(shí)代，因?yàn)榇蠊緯?huì)不斷地吞占小公司的市場(chǎng)份額，前十家房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)占據(jù)40%的市場(chǎng)。如今他發(fā)現(xiàn)自己估得保守了，前五家就可以做到。

You win, or you die. 沒有中間選擇。你說房企能怎么選？

于是我們看到一騎絕塵的恒大、拼命的碧桂園、狂追的融創(chuàng)……還有一堆出現(xiàn)在前者財(cái)報(bào)里的被收購(gòu)的小公司。

按照《地產(chǎn)霸權(quán)》一書對(duì)香港房地產(chǎn)業(yè)的描述，等到市場(chǎng)份額吞吞并并差不多了，只剩幾家巨頭的時(shí)候，或許大佬們就能“翻身房奴做主人”了。

但在眼前，無比龐大的房地產(chǎn)業(yè)，仍舊裹挾資本，綁架政策，吸干其他產(chǎn)業(yè)活力，同時(shí)逼迫著所有房企。

房企兇猛，房企不得不兇猛。