時(shí)代的列車飛速地向前駛?cè)?，每個(gè)人都生怕被時(shí)代列車甩下，想奮身一躍抓住一切機(jī)會(huì)，那些負(fù)責(zé)制造群眾焦慮之源——房子的大佬，與當(dāng)上了房奴和渴望當(dāng)房奴的人一樣焦慮。在順風(fēng)順?biāo)臅r(shí)候，都吭哧吭哧地高周轉(zhuǎn)，但是一旦遇到逆風(fēng)局，大佬就瞬間穿越回青春期，對(duì)未來充滿迷茫，焦慮感涌上心頭，此時(shí)縈繞在他們腦海里的是：該怎么辦？

回顧中國房地產(chǎn)發(fā)展史，大佬們的答案都是轉(zhuǎn)型，多元化。

從2005年至今，在經(jīng)濟(jì)周期和政策周期的雙重作用下，房地產(chǎn)走過了三輪小周期。而在每次周期的底部，都會(huì)激發(fā)大佬內(nèi)心深處的焦慮。

在2008年，全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的背景下，多家房企提出戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新，而不久后推出“4萬億”計(jì)劃，房企身體老實(shí)地造起了房子。

2011年，“新國八條”調(diào)控政策落地，轉(zhuǎn)型浪潮再次甚囂塵上，然而一年后救市政策推出，房企又埋頭苦干。

2014年，行業(yè)寒冬再次來襲，戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型又一次成為熱門話題。不久后，再次救市出臺(tái)了棚改去庫存措施。

所以，過去的每一次多元化最后都無疾而終。因?yàn)槊恳淮握{(diào)控都沒有根本性的解決房價(jià)問題，反而在調(diào)控期內(nèi)，積攢了大量由于限購限貸等調(diào)控不能買房的需求，而每次放開調(diào)控，需求的堰塞湖噴涌而出，房價(jià)的快速飆升也緩解了房企大佬的焦慮。

時(shí)間來到2018年，“房住不炒”的口號(hào)下，調(diào)控政策接連出臺(tái)，號(hào)稱史上最嚴(yán)調(diào)控政策，房企再一次掀起去房地產(chǎn)化運(yùn)動(dòng)。龍湖、合景泰富、時(shí)代地產(chǎn)等紛紛更名去掉地產(chǎn)，而萬科董事會(huì)主席郁亮直指：現(xiàn)在誰跟我說萬科是房產(chǎn)商，我跟誰急。

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一方面，行業(yè)天花板這把達(dá)摩克利斯劍一直懸在房企頭上。

單從我國家庭平均住房面積看，已經(jīng)超越了日本甚至歐盟多數(shù)國家，而從房企賺錢效應(yīng)看，時(shí)不時(shí)要面臨嚴(yán)厲的調(diào)控，以往面粉面包高價(jià)差，高杠桿拿地，躺著也賺錢的日子過去了。可以看到房地產(chǎn)開發(fā)毛利率在2010年高點(diǎn)后逐步回落，所以，市場(chǎng)流傳著一個(gè)說法，房地產(chǎn)的黃金時(shí)代過去了，進(jìn)入了白銀時(shí)代，項(xiàng)目開發(fā)要開始賺辛苦錢了。

另一方面，行業(yè)周轉(zhuǎn)越來越快，集中度也越來越高，對(duì)于一些中小型房企而言，要么更快周轉(zhuǎn)堆規(guī)模，要么開始另尋出路。而行業(yè)的大哥大，過去一直是萬科，但是2016年起，第一位置就開始輪換，或許在登上第一寶座后，行業(yè)大哥大明白了李宗盛歌里唱的意思：越過山丘，才發(fā)現(xiàn)無人等候。如何基業(yè)長青才是王道。

所以，大家都吃著碗里瞧著鍋里。

而業(yè)內(nèi)標(biāo)桿李嘉誠，在決定不能把雞蛋放一個(gè)籃子后，成功完成了全球化和多元化，穩(wěn)坐釣魚臺(tái)，成為業(yè)內(nèi)教科書式的優(yōu)秀范例。

在做大地產(chǎn)基業(yè)后，開始布局港口、零售、電訊、能源等業(yè)務(wù)，其一這些業(yè)務(wù)都偏向民生必需，能產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，與周期性強(qiáng)的地產(chǎn)業(yè)形成互補(bǔ)。其二，以上的業(yè)務(wù)在空間上呈現(xiàn)全球化，降低了地緣政治或單一地區(qū)經(jīng)濟(jì)衰退等風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)長和資料，目前已在全球52個(gè)國家經(jīng)營酒店、零售、基建、能源、電訊、港口等五大核心業(yè)務(wù)。

但是，回顧國內(nèi)房企的多元化發(fā)展歷史，結(jié)局卻多是鎩羽而歸。

首先，萬達(dá)的結(jié)局預(yù)示了想全球化出海討生活是不可行的。

而在多元化上折戟沉沙的例子更是數(shù)不勝數(shù)。

2013年寒冬期，廣州起家，以豪宅聞名于業(yè)內(nèi)的星河灣判斷未來將消費(fèi)升級(jí)，高端白酒的風(fēng)口要來了，毅然進(jìn)軍高端白酒市場(chǎng)，一度成為業(yè)內(nèi)佳話，那時(shí)行業(yè)內(nèi)時(shí)髦送禮就送星河灣酒，但如今，世人只知茅臺(tái)，而星河灣卻從業(yè)內(nèi)“傳奇”一點(diǎn)點(diǎn)隕落。

同年，恒大也進(jìn)軍快消品市場(chǎng)，賣起了糧油、礦泉水，當(dāng)然最終的結(jié)局是敦刻爾克大撤退。2015年恒大集團(tuán)披露2014年業(yè)績，顯示礦泉水業(yè)務(wù)虧損達(dá)23.7億元，7月，恒大曾計(jì)劃分拆恒大冰泉單獨(dú)上市，恒大冰泉公開轉(zhuǎn)讓說明書顯示，恒大礦泉2013年、2014年和2015年1月至5月凈利潤分別為-5.52億元、-28.39億元和-5.55億元，累計(jì)額虧損高達(dá)40億。最后只能草草割肉。

3年后，另一個(gè)孫大佬也看好人們追求 “美好生活”帶來的消費(fèi)升級(jí)的機(jī)會(huì)，很快拍板馳援樂視系，最后的結(jié)果卻是斷“頭”求生，只得將投資全計(jì)提為壞賬。

從上述多元化的結(jié)局看，沒有餡餅，更多的是陷阱。

反觀碧桂園，根據(jù)前陣子網(wǎng)上流傳的《我在碧桂園的1000天》所記錄，碧桂園也曾聘請(qǐng)國際頂級(jí)的咨詢機(jī)構(gòu)和投行對(duì)其未來多元化策略做詳盡的調(diào)研，期間也進(jìn)行了多次激烈的討論。當(dāng)然，最后礙于各種原因，楊主席拍板專注住宅開發(fā)，在2017年奪得銷售榜首。

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大佬們高瞻遠(yuǎn)矚自上而下的決策是沒錯(cuò)的，比如星河灣判斷消費(fèi)升級(jí)，孫宏斌認(rèn)為美好生活是大勢(shì)所趨，應(yīng)該投資詩和遠(yuǎn)方，但是最后都無功而返。

原因是，貿(mào)然進(jìn)入陌生領(lǐng)域，缺乏相關(guān)人才儲(chǔ)備和管理經(jīng)驗(yàn)，大概率會(huì)在業(yè)務(wù)發(fā)展上失焦，新業(yè)務(wù)發(fā)展不起來，甚至拖累主業(yè)發(fā)展。此外，判斷對(duì)了大方向，卻在收并購時(shí)錯(cuò)誤選股，最后功虧一簣，就像融創(chuàng)與樂視的結(jié)合，任誰進(jìn)去大概也是竹籃打水。

古今中外，極少數(shù)企業(yè)是多元化成功的，甚至有些全球知名的企業(yè)，在多元化之后，反而分崩離析，最后落得業(yè)務(wù)分拆或者賣身的下場(chǎng)。但是，更長期看，對(duì)多元化下定論還為時(shí)過早。

對(duì)于房企而言，多元化是不可避免的宿命。在政策周期高波動(dòng)和天花板約束下，住宅紅利逐漸消失，傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)成本高企、競(jìng)爭加劇、 利潤日漸攤薄，房企都有開辟多一條賽道的生存沖動(dòng)，而相對(duì)于被動(dòng)轉(zhuǎn)型，在日子尚好的時(shí)期，主動(dòng)選擇轉(zhuǎn)型，會(huì)更加從容，成功概率要大一些。

所以，2018年行業(yè)調(diào)控寒冬期，多元化熱潮如期而至，但相比上一次選擇在“百花齊放式”的多元化，這一次房企主要以“地產(chǎn)+”模式。

相對(duì)于貿(mào)然進(jìn)入不相關(guān)領(lǐng)域，“地產(chǎn)+”模式更為穩(wěn)妥，圍繞地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)進(jìn)行多元化，有利于業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展。本質(zhì)上就是與其他資源結(jié)合。延伸傳統(tǒng)的房地產(chǎn)功能?，F(xiàn)在行業(yè)主流的多元化領(lǐng)域有長租公寓、養(yǎng)老地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)、文旅項(xiàng)目、物業(yè)服務(wù)和教育等。

但是，產(chǎn)業(yè)運(yùn)營實(shí)際推進(jìn)過程中也會(huì)面臨諸多難點(diǎn)，比如投資回報(bào)周期長，融資壓力大，缺乏大量產(chǎn)業(yè)相關(guān)專業(yè)人才，而且過程中一樣會(huì)面臨產(chǎn)業(yè)政策不確定性，轉(zhuǎn)型的互補(bǔ)相當(dāng)重要，否則無法降低企業(yè)經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)。

如網(wǎng)上一個(gè)段子說的：自從跟網(wǎng)貸大佬們學(xué)會(huì)了分散投資，雞蛋不要裝在一個(gè)籃子里，聰明的我把資金分散放到了下列平臺(tái)：投融家、錢媽媽、銀票網(wǎng)、善林金融、唐小僧、聯(lián)璧......結(jié)果現(xiàn)在所有維權(quán)群里都能看到我的身影。

此外，教育和醫(yī)療等都需要相關(guān)資源積累，而文化旅游則需要大IP，這些都具有一定的獨(dú)特性，難以短時(shí)間內(nèi)快速復(fù)制，習(xí)慣了復(fù)制粘貼高周轉(zhuǎn)的房企能否靜心打造“地產(chǎn)+”項(xiàng)目也是個(gè)謎。在過去，有一個(gè)說法，做過房地產(chǎn)的靜不下心做產(chǎn)業(yè)，而玩過資本運(yùn)作的連房地產(chǎn)也做不了。

就像超級(jí)英雄電影里教會(huì)我們的道理一樣：窮人靠變異，富人靠科技。

房企可以撒幣換取合作資源啊。比如恒大未來10年投資1000億，與中科院合作進(jìn)軍生命科學(xué)、航天航空、集成電路、新能源等高科技產(chǎn)業(yè)。

來看一筆更具體的操作。6月恒大健康以67.47億港元收購Faraday Future（“FF”，“法拉第未來”）第一大股東香港時(shí)穎公司100%股份，持股比例45%，成為FF新的大股東。

從合同條款和對(duì)價(jià)支付看，這次投資要比融創(chuàng)當(dāng)時(shí)大筆一揮謹(jǐn)慎得多，其中要求FF需要在年底前完成量產(chǎn)目標(biāo)，否則賈躍亭的股票權(quán)將會(huì)轉(zhuǎn)讓給恒大，因此披露這筆投資后恒大健康大漲。

后來傳出新聞，許大佬來到洛杉磯的FF總部進(jìn)行了簡單的視察。據(jù)報(bào)道，許大佬主要參觀了FF總部的生產(chǎn)制造、電氣實(shí)驗(yàn)室、動(dòng)力總成、電池控制等核心研發(fā)部門，同時(shí)也對(duì)FF91進(jìn)行了試駕，還對(duì)FF的產(chǎn)品和技術(shù)給予了很高的評(píng)價(jià)，并且對(duì)FF91這款車的內(nèi)飾和產(chǎn)品性能給予了贊賞。

而在一年前，孫大佬給樂視網(wǎng)輸血后，去美國考察FF，最后給老賈一個(gè)回復(fù)是：沒看懂。

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一家企業(yè)的命運(yùn)與人的命運(yùn)一樣，只取決于幾個(gè)重要時(shí)點(diǎn)的抉擇。在思考：如何在未來更好地生存下的問題時(shí)，擺在房企面前的是另一個(gè)問題：多元化，to be or not to be？

對(duì)這個(gè)問題的回答，也必將成為未來房企發(fā)展的分水嶺。但是從過去歷史和現(xiàn)階段看，房企的多元化都處于試錯(cuò)摸索階段，誰也不知道哪條路能通向勝利。

作為國家和人類的一員，固然希望這些富人能趟出一條成功道路，畢竟，在群眾心中房地產(chǎn)不能救中國。但是作為投資者，還是要冷靜地思考。畢竟，美帝國里另一個(gè)男人能把火箭射上天，也沒能解決新能源汽車產(chǎn)能問題。

但是，馬云去請(qǐng)教李嘉誠：為什么你多元化都能成功。老超人就告訴他，做生意就是別管你做多少項(xiàng)目，你一定要有一個(gè)天塌下來都賺錢的項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目足以養(yǎng)活你的所有生意。

房地產(chǎn)賺錢??！可以試錯(cuò)?。?/p>