過(guò)去這兩三年，房?jī)r(jià)大漲，這是每個(gè)人都看到的事實(shí)，每個(gè)人對(duì)自己所在城市的房?jī)r(jià)也都了如指掌。

和房?jī)r(jià)相比，地價(jià)受人關(guān)注的程度卻要低很多——如果沒(méi)有“地王”的新聞出現(xiàn)，大家可能都不知道這個(gè)城市的土地市場(chǎng)發(fā)生了什么。

前幾天，小巴看到一篇文章。佛山、南京、杭州等城市瘋狂賣(mài)地，2017年前三季度的土地出讓金收入甚至遠(yuǎn)超地方財(cái)政收入，土地財(cái)政已經(jīng)進(jìn)入狂歡的尾聲。

不過(guò)，過(guò)去這幾年，并不是每一個(gè)城市都在瘋狂賣(mài)地的。

在瘋狂賣(mài)地的，幾乎都是二線(xiàn)城市

今年前三季度土地收入排名Top10 的城市是，北京、杭州、南京、重慶、上海、武漢、天津、廣州、成都、佛山。如果我們算一下這些城市從2014年至今的土地收入，就會(huì)發(fā)現(xiàn)它們分為兩類(lèi)。

一類(lèi)主要是一線(xiàn)城市，北京、上海、深圳、廣州，再加上天津和成都，每年賣(mài)地的收入雖然都很高，但其實(shí)總量一直都比較穩(wěn)定。

比如京滬深廣這四個(gè)一線(xiàn)城市，2014年它們賣(mài)土地的收入一共是5075億，2015年5058億，2016年降到了4242億，2017年上半年2374億，全年預(yù)計(jì)也會(huì)回升到5000億左右。

另一類(lèi)，是杭州、南京、武漢這樣的強(qiáng)二線(xiàn)或者“新一線(xiàn)”城市，賣(mài)地的收入在2016年簡(jiǎn)直就是瘋狂增長(zhǎng)，而今年也是一樣。

一線(xiàn)城市賣(mài)土地，單價(jià)在增長(zhǎng)，可是供地在急劇萎縮。如果剝離工業(yè)、商業(yè)用地，一線(xiàn)城市的住宅用地成本其實(shí)也貴了不少，樓面價(jià)在2016年增加了近50%，但規(guī)劃建筑面積減少了整整一半，住宅用地的總收入反而是下降的。

注：樓面價(jià)=土地出讓價(jià)格/該土地允許的最大建筑面積，代表了單位建筑面積分?jǐn)偟耐恋爻杀緝r(jià)格。

而三四線(xiàn)城市，土地出讓金的腳步和房?jī)r(jià)一樣，在漲，但比較緩慢。

從數(shù)據(jù)上看，這幾年出讓土地最賣(mài)力的，是二線(xiàn)城市。

房?jī)r(jià)漲得越快，土地賣(mài)得越狠

這么多二線(xiàn)城市中，蘇州、南京、杭州、合肥、武漢、鄭州、廈門(mén)這七個(gè)城市是絕對(duì)的賣(mài)地主力，最具代表性。

僅僅是2016年，這些城市的住宅用地出讓收入合計(jì)就達(dá)到了8079億，而2014年和2015年加起來(lái)，才7017億。

那么，這些城市的土地收入大漲，是因?yàn)橘u(mài)的地比原來(lái)多了嗎？

也不是，這七個(gè)城市中，除了鄭州和合肥在2016年賣(mài)的地比之前多之外，其余并沒(méi)有明顯增加。換言之，土地出讓金的增加，來(lái)自于土地單價(jià)的上漲。

這7個(gè)城市，是最近3年這一輪房地產(chǎn)行情中，房?jī)r(jià)漲得最快的城市，房?jī)r(jià)帶動(dòng)了地價(jià)，地價(jià)反過(guò)來(lái)又帶動(dòng)了周?chē)姆績(jī)r(jià)。

土地賣(mài)得越狠，地鐵修得越勤

二線(xiàn)城市一方面是大肆賣(mài)地，另一方面是突進(jìn)城市建設(shè)，最典型的就是修地鐵。

今年小巴跑了好多城市，杭州、廈門(mén)、鄭州、南京、武漢、合肥、重慶、昆明等等，坐車(chē)從機(jī)場(chǎng)進(jìn)入市區(qū)，在每一個(gè)城市都能看到某條道路中間被圍起一個(gè)圈，打樁機(jī)、鋼筋籠和機(jī)械手臂高高聳立，然后司機(jī)就會(huì)告訴我，這很正常，因?yàn)槿嵌荚谕诘氐?、修地鐵。

如果說(shuō)過(guò)去10年，是中國(guó)城市大建高樓的10年，那未來(lái)的10年，就是中國(guó)城市大修地鐵的10年。國(guó)務(wù)院批復(fù)的40多個(gè)地鐵城市，除了少數(shù)例外，幾乎是清一色的一二線(xiàn)城市。前面小巴說(shuō)到的那七個(gè)城市，大多要在未來(lái)數(shù)年之中修建200公里左右的地鐵。

地鐵，是相當(dāng)貴的一項(xiàng)建設(shè)。怎么個(gè)貴法？按照各個(gè)城市公布的人均可支配收入來(lái)看，大部分人一年的可支配收入，還不夠地鐵修1米。小巴公司附近有一條在建中的杭州地鐵3號(hào)線(xiàn)，全程52.2公里，投資377.59 億元, 平均下來(lái)每公里的成本是7.23億，每一米就要7萬(wàn)多。

有的地方成本低一些，有的地方成本高一些，但大致每公里都在5-10萬(wàn)之間。如果一個(gè)城市打算在未來(lái)的5年內(nèi)修200公里地鐵，即便政府只負(fù)擔(dān)其中的30%，其他70%通過(guò)各種融資方式完成，也需要在目前的基礎(chǔ)上額外準(zhǔn)備300-600億的財(cái)務(wù)預(yù)算。

不舉債、不加稅，要保證未來(lái)的5-10年內(nèi)瘋狂修建地鐵，趁著房?jī)r(jià)高漲，賣(mài)地不失為一種財(cái)務(wù)上的保障。

我們不妨做一種假設(shè)，這幾年那些賣(mài)土地賣(mài)得最狠的，未來(lái)幾年很有可能也是地鐵修得最勤快的。