調(diào)控壓力下，中小房企生存愈發(fā)艱難，來自四川自貢的老牌房企雄飛集團率先進入死亡倒計時。

四川省自貢市中級人民法院（2021）川03破申26號公告顯示：2021年8月10日，申請人四川雄飛集團有限責(zé)任公司以其公司已不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，且資不抵債為由向法院申請重整。

經(jīng)審查，法院于2021年8月13日裁定受理申請人四川雄飛集團有限公司的重整申請。

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雄飛集團創(chuàng)始于2000年，起家于四川自貢，以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，同時重點投資“三網(wǎng)合一”的光電產(chǎn)業(yè)。

雄飛集團是一家典型的家族民營企業(yè)。

集團名字來源于公司創(chuàng)始人吳雄飛，他持股約89.2%，為公司實際控制人。其兄弟吳思雄、吳思遠分別持股約5.9%和約4.5%，妻子曾淑蘭持股約0.3%。

雄飛集團股權(quán)結(jié)構(gòu)

同時，吳雄飛還兼任集團旗下30多個公司的董事長、法人代表或高管。

在其主業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域，雄飛集團主要布局在成都、自貢、內(nèi)江、宜賓等川內(nèi)城市，總開發(fā)面積達500多萬平方米。

雄飛集團地產(chǎn)項目分布（圖源雄飛官網(wǎng)）

旗下在業(yè)內(nèi)具備一定知名度的四川飛陽科技有限公司，曾提出5年上市計劃，不料雄飛集團卻先一步陷入經(jīng)營困境。

2014年，雄飛集團提出在四川實現(xiàn)30億元銷售目標(biāo)，在成都大量拿地七盤首發(fā)，這也是其歷史高光時刻。

去年9月，雄飛集團仍然成功入圍四川民營企業(yè)100強，但排名較2019年的第46位大幅下降至第84位。

作為一家實際有著25年發(fā)展歷史、并連續(xù)多年入選“四川民營企業(yè)100強”的四川本地老牌房企，究竟是什么原因，導(dǎo)致雄飛集團陷入破產(chǎn)窘境？

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梳理時間軸，我們發(fā)現(xiàn)，2015年以后，雄飛集團多有爆雷事件發(fā)生，曾陷入經(jīng)營危機和債務(wù)危機。

2017年，作為雄飛在成都的標(biāo)志性建筑——位于春熙路商圈的雄飛中心被報道因運營不善，變?yōu)?ldquo;幽靈商業(yè)體”，8層樓的商場僅余一些零星商鋪在營業(yè)；

同年，位于高新區(qū)藍天立交旁的雄飛新園名都在銷售其公寓組團——堅果社區(qū)時，因銷售人員故意模糊70年產(chǎn)權(quán)住宅和40年商業(yè)產(chǎn)權(quán)公寓的概念，宣稱他們賣的公寓是產(chǎn)權(quán)可以自動續(xù)約的類住宅，而被購房者質(zhì)疑遭到曝光；

堅果社區(qū)沙盤圖

2018年5月，因散布虛假通宵排隊買房視頻，惡意炒作龍泉驛雄飛生活廣場項目，擾亂房地產(chǎn)市場秩序，被龍泉驛區(qū)房管局通報批評，暫停網(wǎng)簽和信用記減分處理，并停業(yè)整頓。

截圖來自成都電臺

2017年，雄飛集團向雄飛中心業(yè)主發(fā)函，內(nèi)容為“企業(yè)經(jīng)營困難”并單方面要求對簽訂了返租合同的業(yè)主降租。之后通過協(xié)商，業(yè)主答應(yīng)了雄飛集團的要求。但不久后再次發(fā)函要求減租6個月。有關(guān)部門與雄飛集團溝通協(xié)調(diào)無果，最終建議業(yè)主通過司法途徑，依法保護自身合法權(quán)益。

另據(jù)華夏時報報道，2012年4月，雄飛集團通過公開招標(biāo)程序成為成都市錦江區(qū)東大街D10地塊土地整理項目的投資人，并在2014年10月底完成對該地塊的整理。而后，雄飛集團預(yù)估該地塊再進行二級房地產(chǎn)開發(fā)投資巨大，自己難以獨自承擔(dān)，于2015年與恒大達成合作協(xié)議。然而，在該地塊出讓前的關(guān)鍵時刻，對方突然發(fā)函解除合作協(xié)議，雄飛集團只得停止D10地塊的競拍，原本將由雄飛集團摘得的地塊最終被新希望拿下。

此次合作落空讓雄飛集團損失數(shù)億元。對雄飛集團而言，是一次沉重的打擊。

2019年4月，雄飛集團將其持有的國寶人壽1.5億股股權(quán)出質(zhì)給四川信托。2020年末，國寶人壽10%股權(quán)作價3.75億元在西南聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌擬出讓，據(jù)當(dāng)時媒體消息，股權(quán)轉(zhuǎn)讓人正是雄飛集團，此舉也被外界看作雄飛集團陷入流動性危機的標(biāo)志。

近年來，雄飛集團還牽涉多起借款合同糾紛、債券糾紛。據(jù)不完全統(tǒng)計，雄飛集團牽涉法律訴訟高達143條，被執(zhí)行人14條，被執(zhí)行總金額約13.59億元。

天眼查數(shù)據(jù)顯示，從今年5月份以來，雄飛集團已經(jīng)有14條被執(zhí)行人記錄。

截至2021年6月30日，雄飛集團公司賬面資產(chǎn)合計23.33億元，負(fù)債合計23.75億元，公司所有者權(quán)益-4174萬元。

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2005年，在“大本營”自貢當(dāng)?shù)剡B續(xù)開發(fā)多個項目的雄飛首次進入成都市場，陸續(xù)開發(fā)多個項目：春熙路的雄飛中心、龍泉驛區(qū)西河地鐵口的雄飛生活廣場、高新區(qū)的雄飛新園國際、新都的雄飛北尚廣場、雙流的雄飛翰林書院、郫都區(qū)三道堰的雄飛上院（瑞和上院）等多項目。

其中，除了雄飛中心位于主城區(qū)，其余項目多分布在新都、龍泉驛等二圈層周邊區(qū)域。在“高手云集”的成都地產(chǎn)市場上，發(fā)聲甚微，存在感較低。

雄飛上院（瑞和上院）——目前雄飛集團在成都唯一在售的住宅項目，成為“破產(chǎn)重整”后被首要關(guān)注的對象。

該項目為10-13層的小高層、中高層，曾兩次開盤，合計推出608套房源，最近一次開盤是去年11月，清水單價為7600-8300/㎡。兩次開盤數(shù)據(jù)均表現(xiàn)慘淡，據(jù)銷售顧問介紹，現(xiàn)在尚有少量房源在售，面積為100-123㎡。

雄飛集團重整的消息被披露后，雄飛上院微信公眾號發(fā)布文章稱項目與雄飛集團無任何法律聯(lián)系。

對于目前雄飛集團面臨的經(jīng)營危機，自貢市自流井區(qū)商務(wù)局近期也在問政四川網(wǎng)絡(luò)平臺上進行了公開回復(fù)：“雄飛集團為擺脫經(jīng)營困境，正在積極引入重整投資人”。

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調(diào)控持續(xù)，融資收緊，房地產(chǎn)嚴(yán)格調(diào)控下，樓市進入新一輪周期，洗牌之際，市場出清加速，最先扛不住的，往往是一些抵御“風(fēng)寒”能力更弱的中小企業(yè)。

雄飛集團從鼎盛走向破產(chǎn)，筆者認(rèn)為主要原因有兩個：

一是作為一家典型家族民營房企，在初創(chuàng)階段，家族企業(yè)算是一種簡單高效的組織形式。但是隨著企業(yè)發(fā)展壯大進入規(guī)?；\作，需要職業(yè)經(jīng)理人等專業(yè)人士“新鮮血液”的補充。而根據(jù)一位曾任職雄飛集團的高管人士透露，吳雄飛很多關(guān)系密切的工友和“貴人”基本是文化水平偏低的非專業(yè)人員，集團內(nèi)幾乎沒有房地產(chǎn)專業(yè)人士。

二是房地產(chǎn)大局已變，行業(yè)底層邏輯也已經(jīng)發(fā)聲改變，“躺著都能賺錢”的地產(chǎn)時代已經(jīng)終結(jié)，沒有核心競爭力就等于沒有生存下去的籌碼，只有面臨出局。

行業(yè)嚴(yán)冬之際，優(yōu)勝劣汰在所難免，相比在品牌、政企及社會資源、資金調(diào)動、產(chǎn)業(yè)資源、操盤能力等方面具備更大優(yōu)勢且應(yīng)變能力更強的大型房企，中小房企無疑最先迎來生存大考。

諸如雄飛集團，不過是該時代背景下一個剪影。

房貸集中度管控政策束縛，融資困難；債務(wù)高壓，抗風(fēng)險能力弱；資金實力有限，“兩集中”再增加拿地難度，目前許多中小房企都面臨著“不拿地難以為生，拿高價地怕難去化”的兩難境地，更多房企正處于“無米可炊”的尷尬局面。銷售放緩、收入放慢、利潤降低在中小房企中間成為普遍現(xiàn)象。

“中小房企現(xiàn)在壓力確實比較大，這種壓力和大房企并不同，大房企涉及的攤子大，比較怕出現(xiàn)金融風(fēng)險和社會問題。而中小房企目前主要面臨拿地、經(jīng)營、融資方面的壓力。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示。

但“暴雷”的也并非只有中小房企。

據(jù)統(tǒng)計，去年至今，也有多家大型房企出現(xiàn)違約情況，包括泰禾、三盛、福晟、華夏幸福、協(xié)信遠創(chuàng)、泛海、藍光發(fā)展等。其中，泰禾、華夏幸福、藍光都曾位居TOP30，都是千億規(guī)模房企。

在“房住不炒”的基調(diào)下，調(diào)控政策持續(xù)收緊，“三道紅線”、“房地產(chǎn)貸款集中度”、“兩集中供地”……房企面臨壓力與日俱增。

地產(chǎn)市場整體份額萎縮、行業(yè)環(huán)境日趨嚴(yán)峻，大型房企尚可憑借資源、資金、土儲等綜合優(yōu)勢站穩(wěn)腳跟，而中小房企在這場行業(yè)“內(nèi)卷”中無疑處于劣勢，市占率不斷被擠壓。

頭部企業(yè)市場份額越來越大，中小房企份額越來越小。

隨著房地產(chǎn)調(diào)控加強，信貸收緊，對于中小企業(yè)尤其是實力各方面競爭力比較弱的房企，被淘汰似乎是個大趨勢。

面對不可逆轉(zhuǎn)的大勢，中小房企出路何在？

文軒財經(jīng)認(rèn)為，一是需要根據(jù)時代發(fā)展要求走以及及時增進自我，抓住機遇，比如研究后疫情時代下的市場新機會；二是需要積極與合作伙伴根據(jù)各自優(yōu)勢進行資源整合；三是需要培養(yǎng)或開發(fā)核心競爭力，精細(xì)化產(chǎn)品打造力和綜合運營力；更重要的是，在發(fā)展過程中需要注重運營效率，避免盲目跟風(fēng)硬搞多元化。

總之，不論是大型房企還是中小房企，在當(dāng)前形勢下，去化庫存回籠資金，平衡風(fēng)險與發(fā)展，才是活下去的關(guān)鍵。

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