2010年美國摯信資本宣布投資親和源1億元人民幣，這是國內養(yǎng)老產業(yè)迄今為止獲得的最大的一筆投資。3天后，親和源又與萬科集團簽約，萬科正式宣布全面進軍養(yǎng)老地產。另外，首創(chuàng)、保利、華潤等品牌先后專門成立養(yǎng)老產業(yè)研究團隊；泰康人壽、中國人壽等保險公司紛紛啟動養(yǎng)老產業(yè)項目。

近年以來，品牌房企、壽險機構、金融機構紛紛進軍養(yǎng)老地產，進行商業(yè)模式創(chuàng)新，這是否意味著養(yǎng)老地產、養(yǎng)老型金融的春天即將到來？

無論“地產+養(yǎng)老”模式還是“金融產品+養(yǎng)老”模式，都會給傳統意義上的養(yǎng)老產業(yè)帶來新的變化。

養(yǎng)老地產商業(yè)模式一窺

養(yǎng)老地產，是“養(yǎng)老+地產”的一類開發(fā)模式——復合地產。這種模式是將房地產開發(fā)與創(chuàng)造消費者生活方式密切結合，將房地產業(yè)和其他相關產業(yè)進行整合，從而將某種具有號召力又具有貼近性的生活方式完整鑲嵌到房地產的規(guī)劃、開發(fā)、運營和服務的整個流程中，為消費者創(chuàng)造出充分體現生活感受和文化價值的復合人居生活。

復合地產意味著房地產開發(fā)模式的集約化和主題化，以及傳統地產項目服務價值鏈條的延伸。

一般來說，市場化投資的養(yǎng)老地產的商業(yè)模式具有以下幾個特征：

房屋銷售模式分為兩種：一是，購買產權，可以老人自住，也可以委托社區(qū)經營；二是，居住權——不鎖定房型，不受產權限制，會員可根據意愿和身體機能的變化、自由選擇居住地、房間大小、半護理公寓、護理院……

營銷模式來看，主要為會員制——例如親和源。入住該社區(qū)的老人一次性交會費，通過合同擁有房子的使用權（沒有買賣權），這些老人可以通過合同實現房屋使用權的轉讓、繼承。但入住后每年還要繳納3萬元至7萬元的年費，并支付公用事業(yè)費和享受各項服務的費用。

資源最大化是養(yǎng)老地產商業(yè)模式是主要方面，通過可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)模式，實現候鳥型養(yǎng)老生活，達成多贏的格局……

養(yǎng)老地產下的新生活方式

由于國內養(yǎng)老產業(yè)仍處于起步期，無論是硬件還是軟件，都屬于前期探索階段。傳統的養(yǎng)老機構基本處于微利狀態(tài)，大都需要相關補貼才能維持運轉。

事實上，中國的養(yǎng)老地產，基本都是學習美國的CCRC社區(qū)。CCRC是一種復合式的老年社區(qū)，結合了房地產開發(fā)、酒店經營、醫(yī)療服務、老年大學和鄉(xiāng)村俱樂部運營、互助社區(qū)管理和養(yǎng)老保險的經營理念，以規(guī)模化、人性化的社區(qū)為中心，形成一個解決養(yǎng)老籌資和專業(yè)醫(yī)療、護理服務問題，體現退休人群現代生活方式的完整服務體系。

這種獨特的運作和贏利模式，對老年消費者有很強吸引力，適合身體健康、可以獨立生活且希望今后每一個階段都得到照料的老人。通常典型的CCRC社區(qū)由三部分組成：獨立生活住宅、輔助生活住宅以及護理之家，從而構筑了養(yǎng)老社區(qū)的全產品線。

養(yǎng)老地產的發(fā)展前景來看，首先，國內正漸入老齡化社會，一個龐大的養(yǎng)老社區(qū)市場已經悄然浮現。數據顯示，截至2009年底，國內1.67億老年人中，80周歲及以上的高齡老人1 899萬，占11.4％，他們之中多數人逐步進入半自理或不能自理狀態(tài)。我國有失能老人1 036萬、半失能老人2 123萬，共占老年人口總數的18.9％，他們不同程度地需要提供護理照料服務。國內老齡產業(yè)協會相關專家曾表示：“到2020年，中國的老齡人口比例將進一步加快，來勢迅猛。”

再者，國內養(yǎng)老服務行業(yè)尚處于起步階段，面臨消費市場化嚴重不足、市場規(guī)范不夠完善、資源挖掘度淺等現實問題，投資開發(fā)企業(yè)大多位于同一起跑線上，市場競爭程度低。

除了養(yǎng)老地產方面，正在飛速發(fā)展，金融在養(yǎng)老問題上也發(fā)揮日益重要的作用。

金融加碼，打造養(yǎng)老“生態(tài)圈”

隨著養(yǎng)老金規(guī)模增大，存在運營管理、保值增值的難題。不少金融機構瞄準老年市場，探索推出多樣化的養(yǎng)老金融產品。

那么，目前的養(yǎng)老金融服務對百姓又有什么影響？

雖然銀行養(yǎng)老金融市場出現萌芽，但許多老年人還是選擇“存錢養(yǎng)老”

某位老人在某銀行購買了30萬元某養(yǎng)老產品分期付息儲蓄存款，存期5年，按月付息，產品風險低，收益率還比同類產品高0.2%左右。之前他的收入都存定期，期限內整存整取?，F在辦了這款養(yǎng)老儲蓄，每月計利息，利息還能接著存入賬戶，“息生息”。

“除了收益要穩(wěn)定，老年人還有一些特殊的附加需求，比如需要更多精神關照，也有健康管理需求。這些小事銀行都想到了，我們心理上感覺挺受用的。平時還有一些小福利，比如超市優(yōu)惠、購書折扣等增值服務。” 很多老人對銀行的服務比較滿意。

在金融服務相對發(fā)達的一線城市，銀行網點遍布，理財信息充裕，百姓金融觀念相對成熟，不少老年人選擇在銀行購買新型理財產品。而在三四線城市，更多老年人還是選擇“存錢養(yǎng)老”。

養(yǎng)老金融不等于老年金融。銀行養(yǎng)老金融要面向不同年齡階段需求，但目前的金融產品趨于大眾化、大路貨。

不只是老年人要為養(yǎng)老謀劃，其他年齡段的人也開始，考慮一些養(yǎng)老積累型的金融產品。

“老年人追求長期、穩(wěn)定，而習慣了電子支付、消費信貸的年輕一代對于風險的承受能力更強。理想的銀行養(yǎng)老金融產品應該針對不同年齡、不同職業(yè)、不同地域的人做差異化的產品創(chuàng)新。”有相關專家分析，現在一般把養(yǎng)老需求人群分為兩類：退休和未退休，年齡界限是60歲，這兩類人群有不同的財富管理需求。通常人們從40歲開始就對養(yǎng)老財富管理進行規(guī)劃。但無論哪類人群，都應適當配置一些較長線的金融產品，做系統性的規(guī)劃。

近幾年，養(yǎng)老金融成了各家銀行零售業(yè)務的熱點，不少商業(yè)銀行開始將目光轉向老年市場，推出多樣化的養(yǎng)老金融產品與服務。比如廣發(fā)銀行與中國人壽合作，整合老年護理、老年醫(yī)療、老年消費和老年金融等養(yǎng)老服務產業(yè)鏈，打造綜合養(yǎng)老“生態(tài)圈”。

養(yǎng)老金融產品要滿足兩個需求，一是期限要長，二是收益要穩(wěn)。但目前來看，專屬的養(yǎng)老金融產品與普通理財產品相差無幾，養(yǎng)老金融產品長期、穩(wěn)健的特點難尋。

對銀行而言，需要實現從產品經營向客戶經營的轉變，針對退休人群和未退休人群的不同需求，推出定制化的養(yǎng)老金融產品，并通過產品創(chuàng)新推動制度創(chuàng)新。

養(yǎng)老問題的核心是金融問題。解決養(yǎng)老問題，需要全社會持續(xù)共同努力，特別需要完善的金融服務體系參與其中。發(fā)展養(yǎng)老金融，要從制度、產業(yè)、服務三個層面，加快對傳統的金融業(yè)態(tài)、產品與服務的創(chuàng)新升級，彌補養(yǎng)老金融的短板，建立與老齡社會相匹配的金融體系。

雖然目前中國養(yǎng)老產業(yè)還處于早期發(fā)展階段，但隨著老齡化社會的到來，養(yǎng)老產業(yè)的社會需求將迅速增長，在相關經營方式和服務理念更新轉變的帶動下，養(yǎng)老產業(yè)有望實現社會效益與經濟效益的“雙贏”。